中国房地产发展研究报告房价的回归势在必然

2019-08-16 18:48:30 来源: 海南信息港

  城市化进程中楼市的战略定位和制度框架

  住房问题从来没有像今天这样成为社会焦点。一方面,一线及热点城市房价高涨,普通工薪族望房兴叹。另一方面,有人说房价以后肯定还要涨,一般人只能去住保障房。房价上涨的原因更是众说纷纭:从投机炒作,城市化刚性需求,住房供给不足到地方土地财政。从现实情况看,土地乱象,房价高悬,乱拆乱建成风,住宅占有严重不均,既得利益盘根错节,确已积重难返。而我们所处的城市化加速时代刚刚开始,高门槛已使农民几无可能进城安居。毫不夸张地说,现在的楼市问题已是关乎民生稳定、经济增长、社会公平、城市化道路乃至政府执政能力的综合考验。因此,需要跳出简单或一时的楼市调控眼界,理清思路,明确城市化进程中住房问题的战略定位,建立楼市长期稳定的整体制度框架。

  中国房价的国际比较

  比较表明,尽管国内至今还有人为高房价声辩和寻找依据,海外却在中国政府这轮的调控之前,普遍议论中国房地产泡沫的危险,这当然不是偶然的。就像当年股市似乎挡不住的热度一样,高处不胜寒的中国房价,回归也势在必然。

  本世纪以来,中国楼市一路走牛,普遍涨了6倍—10倍。这么高的房价还是否正常,是否泡沫化。国内仍有地产界的名流坚持认为京、沪房价并不算贵,中国一线城市与世界发达国家的大都市相比还有相当差距。政府为低收入的人盖好保障房就行,不必干预房地产市场。不过,现在大家出国的共同感受是,我们人均国民收入大体只是发达国家的十分之一,中国一线城市的房价已直逼发达国家的大都市上班族居住区的水平。更不用说如果再改革上浮,我们就要直接以发展中国家的低收入去住发达国家的高价房了。

  事实上,在中国归属的世界中低收入国家中,除被贫民窟包围的印度孟买市中心以外,中国京、沪中心区房价已,即使与中高收入国家首都比,除富豪集聚的莫斯科,京、沪也是价高一头。

  结论

  我国在公布的住宅总面积增长与城市化过程中人口增长与改善性需求同步的情况下,商品房价格出现持续飙升,主要源于在财产和收入分配严重两极分化的情况下,一方面不受限制的投机、投资和高端住房需求挤占了过多的住宅资源,另一方面超出现阶段人均住房面积的大户型住房显著减少了商品房有效供给套数,形成了以来日益增多的小家庭和住宅供给套数不足的刚性缺口。同时,集体宿舍、单位福利房的分流和城镇城郊住宅的大规模拆除进一步限制了商品房的有效供给。这三者合力造成的供求失衡推动了本世纪以来许多一线和热点城市房价周期性的飙升。房价暴涨的赚钱效应和的推波助澜又进一步推升需求扩张和开发商囤积的循环,形成市场泡沫化发展的典型路径。地方政府对土地供给的垄断和自身利益导向既阻碍了需求调节,又限制了供给对市场的灵活反馈。,在宏观经济制约和变相福利房的特殊庇护下,中央权力部门缺乏对房价高涨的敏感和切肤之痛,使其应对和调控每每滞后与乏力。

  就如人们通常用市盈率来衡量股市估值高低一样,国际上通常不是用价格而是用房价收入比、租售比来衡量房价的合理区间。因为房子只能由在当地的人消费。用这个指标衡量,中国主要城市的房价收入比在全球已。

  按Global Property Guide的数字,中国京、沪两市年人均可支配收入只能买不到1.5平方米的住宅,而世界各主要大都市则都在 平方米到10平方米间。用租售比即房价与月租金或来衡量也一样,别人的租售比一般在200倍左右,我们一般到400倍以上。从这些指标看,中国一线和热点城市房价已存在较大泡沫。一个的佐证是,政府刚在个别大城市仅在上限购二套房和限制非本地居民或就业者购房,脱缰的房价立即戛然而止,揭示了支撑高房价的并不是人们真实的居住需求。

  有人说,一线城市房价就应特别贵,否则人都跑到大城市来了。这个断言并不符合正在或已实现城市化国家的事实。大城市房价与中小城市房价在市场经济中都有一个合理差距。如差距过大只是反映了资源过分向大城市畸形集中。在实行大都市化发展的许多国家大中小城市的房价一般存在合理阶梯,一般贵不了2倍- 倍。

  其实,仅比较大城市中心区房价多少还有点误导。因为对工薪阶层来说重要的是上班族居住区的房价。以日本东京为例,目前典型的 室2厅、不算大阳台的使用面积76平方米、实木地板、精装修带免费车库、24小时热水供应即至少相当于我们国内标准110平方米左右建筑面积的公寓房,步行到轻轨站在10分钟内,坐轻轨地铁 0分钟内可抵达市中心各主要区和政府办公区,价格为2 00万—2600万,为日本家庭平均600万日元年收入的4倍左右,每建筑平米约相当于1.65万元。因此,仅用东京银座的商业地产可达几十万元人民币一平方米,来论证京、沪两地老百姓的房价必涨就会有极大的误导性。东京的土地资源显然更紧缺,但上班族居住区的房价相对收入却是如此之低。这个再普通不过的真实例子,可能比任何枯燥的更能直观揭示相对于居民收入,中国一线及热点城市的房价之昂贵。

  另一种流传很广的观点认为随着城市化发展,房价在长期中必然上涨,因此任何时候先买房子总是对的。这混淆了由于收入水平的提高和通货膨胀的存在,房价的长期趋势与投资能否获利这两个不同的问题。就如同资源品和一样,历史显示长期必然成倍上涨,但这并没有避免投资大宗商品或股市的人仍然经常赔钱。

  从世界各国历史来看,楼市也是一个长期会涨但有起落周期的市场。现在不少国家仍在经历楼市下跌周期的煎熬。有人说中国要守18亿亩耕地红线,所以城市房价地价只升不跌。其实城市化是农民转市民,农民进城占地比他原先占的宅基地要小得多,不存在土地供应不足。因此,中国这些年的房价飙升,只是在特定经济和政策环境下的产物。特别是近年来房价多次成倍上涨的累积暴利效应,吸引了各路社会资金蜂拥而至,如不加以有效遏制,泡沫必然继续吹大。当这个泡沫破灭时,整个经济和社会都要付出惨重的代价。

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